AfA bei Immobilien einfach erklärt — so sparst du tausende Euro Steuern
Lineare AfA, degressive AfA und §7b Sonder-AfA verständlich erklärt — mit konkreten Rechenbeispielen. Stand: Juli 2026.
Wenn du eine Immobilie vermietest, beteiligt sich das Finanzamt an deinem Investment — über die Abschreibung. Die AfA („Absetzung für Abnutzung”) ist der größte steuerliche Hebel für Kapitalanleger: Du setzt jedes Jahr einen Teil des Gebäudewerts als Werbungskosten ab, ohne dass dabei echtes Geld fließt. Das senkt dein zu versteuerndes Einkommen — Jahr für Jahr, über Jahrzehnte.
In diesem Artikel erfährst du, welche AfA-Varianten es 2026 gibt, wie du sie kombinierst und was das in Euro bedeutet.
Das Grundprinzip: Nur das Gebäude zählt
Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil deines Kaufpreises — Grund und Boden nutzen sich steuerlich nicht ab. Bei einer Eigentumswohnung für 300.000 € mit 75 % Gebäudeanteil ist deine AfA-Bemessungsgrundlage also 225.000 €. Die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude lohnt sich zu optimieren: Jeder Prozentpunkt mehr Gebäudeanteil bedeutet dauerhaft mehr Abschreibung. Das Finanzamt akzeptiert eine sachgerechte Aufteilung, etwa über die Arbeitshilfe des BMF oder ein Gutachten.
Lineare AfA: der Standard
Die lineare AfA gilt für jede vermietete Wohnimmobilie — auch für Bestandsobjekte:
| Fertigstellung | AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| ab 2023 | 3 % | 33 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2 % | 50 Jahre |
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
Beispiel Bestandswohnung: Kaufpreis 300.000 €, Baujahr 1995, Gebäudeanteil 225.000 €. Lineare AfA: 2 % = 4.500 € pro Jahr. Bei 42 % Grenzsteuersatz sparst du damit rund 1.890 € Steuern jährlich — 50 Jahre lang.
Tipp: Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes kürzer (z. B. bei älteren Objekten), kannst du mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten einen höheren AfA-Satz durchsetzen.
Degressive AfA: 5 % für Neubauten
Mit dem Wachstumschancengesetz kam die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG zurück: 5 % pro Jahr vom jeweiligen Restwert — statt 3 % linear. Die Bedingungen:
- Neubau oder Kauf im Jahr der Fertigstellung
- Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029
- Nutzung zu Wohnzwecken
Da sich die 5 % immer auf den Restbuchwert beziehen, sinkt der Betrag jedes Jahr. Sobald die lineare AfA günstiger wird, darfst du wechseln. In den ersten Jahren — wenn deine Zinslast am höchsten ist — holst du so deutlich mehr heraus.
Beispiel Neubau: Gebäudeanteil 320.000 €. Degressive AfA im ersten Jahr: 16.000 € (statt 9.600 € linear). Im zweiten Jahr: 5 % von 304.000 € = 15.200 €. Und so weiter.
Sonder-AfA §7b: der Turbo für QNG-Neubauten
Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau legt noch einmal bis zu 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren obendrauf — zusätzlich zur regulären AfA. Die Hürden sind allerdings real:
- Bauantrag zwischen 2023 und September 2029
- Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) — ohne Zertifikat keine Förderung, und zwar unwiderruflich
- Baukostenobergrenze: max. 5.200 € Anschaffungs-/Herstellungskosten pro m² Wohnfläche — wird sie überschritten, entfällt die Sonder-AfA komplett
- Bemessungsgrundlage: gefördert werden max. 4.000 €/m²
- Vermietung zu Wohnzwecken für mindestens 10 Jahre, sonst rückwirkender Wegfall
Rechenbeispiel: alles kombiniert
Neubau-Eigentumswohnung, 75 m², Kaufpreis 400.000 €, Gebäudeanteil 320.000 € (= 4.267 €/m², unter der Obergrenze), EH40 mit QNG:
| Position | Jahr 1 |
|---|---|
| Degressive AfA (5 % von 320.000 €) | 16.000 € |
| Sonder-AfA §7b (5 % von 4.000 €/m² × 75 m²) | 15.000 € |
| Abschreibung gesamt | 31.000 € |
| Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz | ca. 13.000 € |
In den ersten vier Jahren kommen so über 100.000 € Abschreibung zusammen — Liquidität, die deine Tilgung und deinen Cashflow trägt, während der Mieter den Kredit mit abbezahlt.
Zum Vergleich: Dieselbe Wohnung als Bestandsobjekt (2 % linear) brächte im gleichen Zeitraum nur rund 25.600 € Abschreibung.
Was du sonst noch wissen solltest
AfA mindert nicht deinen steuerfreien Exit. Verkaufst du nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist, bleibt der Gewinn steuerfrei — die jahrelang genutzte AfA musst du im Privatvermögen nicht nachversteuern. Abschreiben und steuerfrei verkaufen schließen sich nicht aus.
AfA gibt es nur bei Vermietung. Selbstgenutzte Immobilien sind außen vor.
Kaufnebenkosten zählen mit. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen anteilig die Bemessungsgrundlage des Gebäudes.
Häufige Fragen
Kann ich die degressive AfA auch für eine Bestandswohnung nutzen? Nein. Sie gilt nur für Neubauten bzw. den Erwerb im Jahr der Fertigstellung. Für Bestand bleibt die lineare AfA (ggf. mit Restnutzungsdauer-Gutachten).
Lohnt sich QNG trotz Mehrkosten? Oft ja: Sonder-AfA plus KfW-Förderung (Programm 297/298 mit zinsgünstigem Kredit) können die Mehrkosten der Zertifizierung deutlich überkompensieren. Das musst du aber pro Objekt durchrechnen.
Was passiert, wenn ich innerhalb von 10 Jahren verkaufe? Bei der Sonder-AfA §7b droht der rückwirkende Wegfall, und der Veräußerungsgewinn ist innerhalb der Spekulationsfrist steuerpflichtig — wobei die AfA den Gewinn rechnerisch erhöht.
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Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Alle Angaben nach bestem Wissen, Stand Juli 2026; maßgeblich sind Gesetz und dein Einzelfall — sprich vor dem Kauf mit deinem Steuerberater.